2018年，房地产市场调控政策层层加码，中央继续坚持“房住不炒”总基调，地方层面“四限”扩容。进入三季度，城市市场进一步分化，土地流拍现象也有所增多，企业着力推盘回笼资金而谨慎投资的意图愈加明显。业内人士分析认为，四季度房地产市场深度盘整概率进一步增大。
住宅销售市场疲态持续
今年前三季度，重点城市房地产市场成交普遍低迷，“金九银十”整体失色。近日，易居房地产研究院公布的数据显示，2018年9月份，受监测的100个城市新建商品住宅成交量为4379万平方米，环比减少4.2%。
今年9月份，很多房企有追赶年度业绩的意愿，地方政府在预售证发放方面也加快了节奏，这使得新增供应表现活跃。9月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米，环比增长25.7%，同比增长22.2%。综合历史数据来看，9月份房企推盘节奏明显加快，为历史第二高水平。其中2016年4月份新批准预售面积为5612万平方米，为历史最高水平。
不过综合供求市场数据，9月份市场走势弱于预期，“金九”成色不足。2018年9月份，100个城市新建商品住宅供应量为5608万平方米，而成交量为4379万平方米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“在过去连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月份首次出现供大于求态势。而且对比历史数据，9月份供大于求的矛盾是最尖锐的。房企重新面临去库存的较大压力，进而也倒逼房企积极降价。”
他进一步指出，今年9月份，受监测100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.2个月，这也意味着市场需要9.2个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比8月份时的9个月有所反弹。“类似反弹或也说明，存销比正开始走出历史低位水平，即在9个月历史低位水平上小幅反弹。”
从销售价格来看，受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。中国指数研究院的数据显示，前三季度百城新房价格涨幅持续收窄。1-9月累计上涨4.05%，较去年同期收窄1.85个百分点，9月房价下跌城市数量明显增多，部分城市二手房价格出现明显调整。
全国土地成交热度大幅下降
受住宅销售市场低迷行情影响，今年以来土地市场热度持续下降，一二线热点城市地价涨幅收窄，溢价率低位徘徊，土地流拍与底价成交现象普遍增多。
同策研究院监测数据显示，截至今年9月30日，当月全国300城市建设用地共成交3674宗，比8月减少2391宗，比去年同期减少2347宗;成交金额达3591.43亿元，环比下降28.15%，同比下降33.60%;成交建面24379.15万平方米，环比下降26.10%，同比下降27.91%;平均成交楼板价1473.16元/平方米，环比下降2.77%，同比下降7.89%。
不仅如此，从城市能级来看，全国各线城市成交面积和金额环同比皆有一定程度的下降，同时成交楼板价亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“当月各线城市拿地热情大幅下降。尤其是，一线城市住宅用地成交量价齐跌，而商业用地成交量价则有大幅上升，但都远不如去年同期水平。”
具体数据显示，从土地市场成交面积来看，9月份成交357.22万平方米，环比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商业用地成交面积环比分别下滑20.46%、上涨72.51%，与去年同期相比分别下滑39.66%、72.11%。
伴随房地产市场调控的深入，上市房企在业绩规模竞赛中加速奔跑。与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。不过，今年以来，大型房企在土地市场的收储动作整体放缓。
从典型房企在土地市场的拿地成交金额来看，9月前20家上市房企土地成交金额集中度环同比下滑明显，远低于去年同期水平。当月20家房企土地成交金额707.26亿元，环比下滑49.23%，同比下滑69.79%。从成交建筑面积来看，当月20家房企土地成交建筑面积2229.69万平方米，环比和同比分别下滑39.92%、46.79%。
综合1-9月累计成交量来看，20家房企1-9月共计成交11805.30亿元，占全国300城市土地成交金额的28.54%，占比同比下滑15.47个百分点;而从成交建面来看，20家房企共计成交30785.71万平方米，占全国300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54个百分点。
中指院相关负责人分析指出，今年以来，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。
在此背景下，今年前三季度全国300城市共流拍449宗住宅用地，总规划建筑面积5666万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍，流拍面积占总推出面积的比重在三季度达到峰值。上述中指院负责人分析表示，“同时，底价成交地块数量明显增多，土地市场降温明显，进一步强化了房地产市场预期转变。”
房企让利空间进一步加大
今年上半年，在“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下，调控政策不断加码，受限价政策影响，房企给出的让利空间十分有限。随着“金九银十”推盘旺季到来，从8月底开始部分房企率先开启全国范围内的降价促销。
近两个月以来，在市场成交降温的背景下，为缓解去化压力，房企打折促销甚至“降价”的项目越来越多。克而瑞地产研究中心的统计显示，近段时间以来，恒大、碧桂园、富力、保利、融创、中海等大中型房企陆续开启促销活动。
9、10月份，参与促销的房企阵营不断扩大，从大中型房企新城控股、阳光城、中粮集团、金科集团再到中小型房企珠光集团、敏捷集团等，参与折扣的房企越来越多。
克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲表示，结合目前的销售情况看，今年的“金九银十”可谓惨淡，十一黄金周成交表现不如预期，多地项目开盘去化率显著下降。作为传统的推盘旺季，有大量的楼盘上市，预计随着房企冲刺全年销售目标，四季度势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。
据该机构统计，近20家房企在9-10月份采用了多盘联动营销。此外，和去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份无论是单个楼盘项目，还是整体市场，折扣力度加大。
“步入10月，楼市‘秋意’更显著，从目前的成交数据来看，‘金九银十’成交乏力，市场的降温趋势比较明显。”沈晓玲分析认为，预计随着调控政策继续从严，房企推盘量的增加，去化压力增大，需要通过更多的让利优惠来冲刺四季度业绩。“按照目前的打折力度，预计行业四季度的整体让利空间将进一步打开，整体行业打折力度仍应该维持在9折左右。”
四季度，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，市场预期正在加速重塑。四季度将更加注重保持调控政策的连续性、稳定性。上述中指院分析人士认为，“房地产调控政策坚持不放松，因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情，让本轮市场换挡周期明显延长”。
“近期，热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，预计四季度市场将在分化中步入调整。”该人士进一步表示，预计四季度一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。“全国整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。”
