云南本土房企俊发集团近期动作频频。继宣布“5年内投资500亿”做文旅后不久，俊发集团又以全国总价“地王”的身份出现在人们的视野中。

对此，有市场人士提出质疑，作为一家销售额刚刚突破500亿关口的房企，俊发集团是否有足够的资金投入支撑文旅项目建设?高价拿地后资金压力是否会进一步加剧?中国网财经就此致电致函俊发集团，但截至发稿时未收到相关回复。

“五年千亿”计划折戟

公开资料显示，俊发集团成立于1998年。克尔瑞研究中心披露的数据显示，2018年俊发集团的流量销售金额为550亿元，在全国所有房地产企业中位列第49位。俊发集团曾在2013年提出“五年千亿”计划，但这个目标并未实现，2018年俊发集团仅完成了目标的一半。

或许是意识到千亿不易，俊发集团2017年提出新的“三年战略”，即深耕云南，布局全国四大区域，整体收入以每年30%的复合增长率稳步提升，并在2019年完成670亿元的营收，其中地产板块销售额达成500亿元目标。

两年过去了，高喊“布局全国四大区域”的俊发集团，目前在云南以外仅有4个项目在售，分别位于成都、海口和贵阳3个城市。不过，从销售成绩来看，俊发集团完成2019年目标的希望还是比较大的。克尔瑞研究中心给出的数据显示，2019年上半年，俊发集团的操盘金额为274.1亿元。

俊发集团千亿目标没有实现的原因，有房地产评论员告诉中国网财经记者：“除全国化进程缓慢外，全国性龙头品牌房企争相进入云南市场也给其带来了压力。”克尔瑞披露的2019年中云南房企销售数据显示，俊发集团虽然以161亿元的金额仍然领先，但碧桂园、万科、融创等外来品牌房企紧随其后，销售金额分别为92.95亿、81.95亿和72.68亿元。

为保持竞争优势，俊发集团在云南市场不断跑马圈地。7月26日，俊发以总价92亿元包揽昆明新螺蛳湾片区11宗地，若加上公建配套，实际拿地价格将高达126亿元。这个价格刷新了昆明土地拍卖成交总价纪录，成为当时新的全国总价“地王”。

5年500亿做文旅遭质疑

在大手笔斩获昆明新螺蛳湾片区11宗地的前几天，俊发集团宣布启动“最美云南计划”，计划用城乡更新模式做文旅项目开发，并表示将在5年内投资500亿元，用于云南的乡村振兴建设。

上述房地产评论员对中国网财经记者表示，这或许意味着俊发集团可能暂缓全国化扩张。不过上述猜测是否确切，中国网财经记者并未从俊发集团得到证实。

值得注意的是，由于此前多个发展战略均被推倒重建，业界对俊发集团新的五年计划能否成功是存有疑问的。此外，上述评论员在接受中国网财经记者采访时指出，俊发集团在地产开发运营上经验丰富，但与做文旅有很大的差别，“如果用做地产的思维去做文旅，那么只有死路一条”。

该评论员还强调，与传统房地产行业“赚快钱”不同，文旅开发周期较长，需要高度依赖配套设施、资源以及整体规划，同时还需要强大的运营团队进行操盘运作，这些局限性都是俊发未来需要面对的“挑战”。

中国网财经记者梳理发现，在布局文旅项目的房地产开发商中，不乏盲目圈地、抱着做地产心态的公司，从而导致IP假大空、建筑粗制滥造、千镇一面的伪文旅项目频繁出现。针对此种状况，发改委曾于去年9月发布通知，表示坚决淘汰一批缺乏产业前景、变形走样异化的小镇和小城镇。也就是说，房地产开发商做文旅，不仅会面临盈利周期较长的问题，还可能面临政策性风险。

13%的年利率发债融资

无论是房地产销售规模的提升，还是文旅项目建设，这对房地产企业的融资水平、资金流都是极大的考验。

俊发集团是一家非上市房企，资金或只能来自于银行贷款及信托等非标通道。中国网财经记者注意到，俊发集团自去年以来频繁高息发债。2018年10月22日，俊发集团2018年非公开发行公司债券(第一期)成功发行，发行规模20亿，票面利率8%;今年3月18日，俊发集团有限公司宣布发行20亿元公司债，票面利率8%;3月29日，俊发集团宣布成功发行1亿美元2021年到期优先票据，利率13%。

然而，今年5月以来，房地产融资不断收紧，从银保监会约谈房地产项目增量过大的信托公司，到发改委约束房企海外发债，加之稍早前23号文对前端融资行为的规范，有业内人士表示：“在一系列监管措施下，房地产企业融资渠道将大幅收窄，这对习惯‘左手融资，右手拿地’的房企而言，过往那些激进的资金周转模式或将难以为继。”