连续两日大跌，蛋壳又摊上事了，深圳排查“租金贷”，“免租”风波早已惹祸上身

一份深圳市委政法委员会发给深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的《关于开展相关排查工作的通知》(下称《通知》)18日晚开始在网络上流传。《通知》提到，近日深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件。在处置过程中，该委发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，存在较大的涉稳风险，要求深圳市地方金融监管局和深圳银保监局尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓及其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。证券时报记者向相关部门工作人员询问该文件的真实性，但并未获得肯定答复。蛋壳公寓则没有回应相关传闻。

“租金贷”即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向企业支付数月到1年的租金，再由租客每月偿还贷款给金融机构。由于该模式下企业可以获得大量沉淀的资金，因此成为了近两年长租公寓公司快速扩张的推手。

蛋壳公寓于今年1月17日在美国纽约证券交易所上市，共发行960万股美国存托股票(ADS)，发行价为每股ADS 13.5美元，募集资金超过1.49亿美元。这是继青客公寓后，第二家赴美上市的长租公寓企业。

受该消息影响，蛋壳公寓股价连续两日大跌，截至2月19日收盘，报11.55美元。

根据媒体报道，支付蛋壳公寓的房租形式包括月付、季付、年付。其中，押一付一的月付是蛋壳公寓力推的方式，采用这种方式付款的租客，须通过蛋壳公寓与第三方金融公司签署贷款合同，金融公司预先把房租付给蛋壳公寓，租客则每个月向金融公司还款。为吸引租客使用“租金贷”，蛋壳公寓提供的月付租金低于季付。同时，蛋壳公寓还承诺，贷款利息可由其代付。公司招股说明书显示，2017年、2018年和2019年1-9月，蛋壳公寓共有91.3%，75.8%和67.9%用户使用了租金贷。蛋壳公寓声称，该百分比大幅下降主要是由于加强了与更具信誉的金融机构合作的战略，这些金融机构提供了更严格的信用评估程序。

但随着长租公寓行业野蛮生长式的发展，“租金贷”模式的风险逐渐凸显，越来越多的租户对租金贷的方式产生质疑。2017年，2018年和2019年1-9月，蛋壳公寓共有30.2%，46.8%和44.66%采用租金贷付款的租户不再选用此种方式续约，比例有逐渐扩大趋势。

此外，虽然蛋壳过去三年的营收增长速度惊人，但亏损也在逐渐增加。招股书显示，蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为人民币6.56亿元、26.75亿元。2019年前9个月，营收为人民币49.997亿元，同比增长199%。与此同时，2017年、2018年的净亏损分别为人民币2.72亿元、13.69亿元。2019年前9个月，净亏损为人民币25.16亿元。

除了“租金贷”的问题，近日蛋壳等长租公寓也陷入到了与业主和租客的“免租”争议当中。新冠肺炎疫情爆发以后，多地蛋壳公寓的房东在社交媒体上发言，称公寓方面要求房东免租一个月。与此同时，租客从蛋壳公寓租房子却不能减免租金，双方对于“房东免租、租客交租”的企业单方面行为表示不满。

蛋壳公寓在2月3日发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，信中指出，针对武汉无法返城的租客，蛋壳公寓计划为租客返还一个月租金。同时，根据受疫情的影响程度，不同地区的租客将享受不同的租金补贴政策。而在2月10日，蛋壳公寓在官方微博发布消息，疫情补贴申请入口于当日下午6点陆续开放，本次申请将持续至2月29日。

根据证券时报此前的报道，全国多地的蛋壳公寓房东已经准备开始集体投诉。就在深圳，众多蛋壳公寓的房东参与并建立了维权微信群。记者也向深圳住建局求证，该局表示已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人，并将密切跟踪关注事件进展情况。