房企债券融资的到期压力正在加大。
“最近一个月以来更好发了。”11月27日，北京某券商固收部承做人士对21世纪经济报道记者表示，近期房企境内发债出现回暖迹象。尽管监管政策目前尚未有明显放松的迹象，但在货币宽松背景下，“市场对信用债的偏好也在回归，地产债也跟着受益。”
东方金诚首席工商分析师朱林亦对21世纪经济报道记者表示，11月份以来，包括中国恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企，21项国内外融资计划成功获批或发行。仅从数据来看，与10月份诸多房企融资发债屡遭中止的情形大不相同，地产债发行逐步回暖。
Wind数据显示，今年三季度，房企发债规模为1759亿元，环比二季度增加650亿元，同比去年同期亦有近500亿元的增长;截至11月27日，四季度已发行债券规模为933亿元，较2017年四季度增加了约350亿元。
但发行量的增长，却被债券到期量的快速攀升所抵消。
Wind数据显示，尽管今年三季度房企债券发行规模录得1759亿元，但当季到期量为1381亿元，使得净融资额仅为378亿元，较去年同期的855亿元大幅减少;10月1日至今，房企债券到期规模为1183亿元，使得截至目前，四季度房企债券净融资额为-250亿元。
前述券商人士对21世纪经济报道记者表示担忧，目前地产调控政策还在持续，金融监管部门对地产企业融资的约束依旧较大，“明年大量地产债到期，如果没法借新还旧续不上，引发信用风险，可能房企又会遭遇债券发不出来的情况。”
预计2019年4600亿地产债到期
Wind数据地产债口径统计数据显示，2018年至今，地产债总发行量为4108亿元，较2017年全年的3382亿元有较大增幅;但2018年至今地产债的净融资额为903亿元，较2017年全年的2005亿元处于腰斩的状态。需要说明的是，据业内分析师表示，该口径下的地产债，包含了城投债。
“今年二季度那波公司债违约后，很多AA评级的债发不出来，影响比较大。”前述券商固收部人士对21世纪经济报道记者表示，随着债券违约风波的平息，包括地产债在内的信用债发行得到了恢复，信用债发行逐渐得以恢复。其中，“城投债恢复得比较快”，“地产债起起落落，三季度情况还行，四季度是从11月份开始有较为明显的转暖”。
但目前转暖的程度，依旧让市场担忧明年地产债的到期压力。
中泰证券固收研究团队近期发布研报指出，2019年进入回售期的地产债规模高达4211亿元，与2018年的3180亿元相比大幅上升。其按照2018年的回收率综合考虑自然到期与回售部分，2019年整体到期规模预计为4600亿元，较2018年增幅约为1800亿元。分季度来看，一季度与三季度相对压力更大。
“地产债里占比最高的是交易所公司债，2014年底改革公司债管理办法后，房企很快成为公司债的发行主力，很多债券都是3年期，或者3+2结构的。”北京某券商资管部投资经理对21世纪经济报道记者表示，由于2016年地产债发行量最大，“所以到2019年到期压力就比较大。”
Wind数据显示，2015年地产债净融资额近6000亿元，2016年则进一步飙升至近10000亿元，但在2017年则迅速跌落至2000多亿元。
压力增大但风险整体可控
在业内人士看来，房企明年债券融资压力，在很大程度上取决于投资者是否会大规模行使回售选择权。
“据我了解，今年就有不少机构行使了回售选择权，一方面是地产行业现在受到的调控比较多，容易出风险;另一方面，几年前发的债利率太低了，现在可以卖掉再买新的，收益率更高。”前述券商资管部投资经理对21世纪经济报道记者表示。
但他同时认为，随着宽货币向宽信用传导，目前过高的行业利差未来有望压缩，“可能到了明年，市场又发现持有地产债市更好的选择，可能对一些资质好的房企而言，影响没那么大。”
“无论如何，明年还是需要密切关注房地产企业的偿债压力，现在行业两级分化在加剧，需要重点关注弱资质的区域性房企的债务违约风险。”他说。
朱林对21世纪经济报道记者表示，2019年房地产企业偿债压力将进一步增加，一是房企所发行的债券到期规模以及面临的回售规模同比均有所增长，且到期较为集中;二是在当前监管下，房地产企业融资渠道仍然受限且融资成本依然较高;三是房地产行业调控政策仍将持续，房企在今年依靠高周转策略回笼资金的做法延续性较为有限。
“整体来看房企的财务压力仍然较大，一方面房企2017年以来获取的土地规模较大(且高价地居多)，部分还未达到预售条件，同时受限售、限贷等政策影响，推盘项目回款较慢，经营性现金流改善不明显，内源融资能力没有得到有效修复。”朱林表示，另一方面为了维持经营规模，投资支出规模难大幅削减，而融资压力仍然较大;同时，2019年房企到期债务规模高企，流动性压力较大。
