迈入2019年仅20余天，涉房企业债券融资总额已接近1400亿元人民币，而这背后是汹涌而来的债券到期高峰。
“2019年上半年，内地房企迎来第一波债券到期高峰，明后年的压力会更大。”中银国际研究部副主管、董事总经理王卫指出。
不过，“一城一策”也在悄然改变市场对于楼市的预期，融资规模放大之时，房企境内外融资环境也在明显改善，认购情况较2018年大幅好转，与2018年四季度相比，今年1月份涉房企业发行债券的利率下降明显。
房企迎来债券到期高峰
Wind统计数据显示，2019年前26天，涉房企业在境内债券市场成功发行了110只债券，合计规模达700.7亿元人民币，数量和规模分别较上年同期增长214.3%、140.9%。
海外方面，上证报资讯统计数据显示，2019年以来，内地房企已发行美元债23单，发行总规模高达101.25亿美元，折合人民币约682亿元。
无论是恒大、碧桂园、融创等头部房企，还是新城控股、富力地产、龙光地产等品牌地产商，都在1月份积极入市融资。
其中，发行规模居首位的恒大地产，一口气发行了3只美元债，合计融资30亿美元，利率在6.25%至8.25%之间。
碧桂园也发行了1只5.5亿美元的3年期债券及1只4.5亿美元的5年期债券，合计融资10亿美元，发行利率分别为7.125%及8%。
正荣地产更是一个月内三次海外发债，累计融资5.5亿美元。新城、奥园等也两度入市融资。
“去年想发债融资但没能发出去的、1月份到期的、2月到期但为避开春节假期提前发行的，凑到了一起，导致1月份债券市场格外热闹。”王卫对记者表示。
梳理上市公司的发债公告可以发现，绝大部分房企的筹资用途为“现有债务再融资”，即“借新还旧”。而根据国金证券统计的数据，2019年上半年房企到期的债券总量将达2272.68亿元人民币，同比增加44.26%。
龙头房企短期偿债压力较小
数据显示，截至2019年1月23日，恒大以1275亿元人民币的待还债券总额位列榜首，但3年以上的长期债券占比超过85%，短期偿债压力较小。
碧桂园排第二位，待还债券总额为642亿元人民币，2019年到期的仅17.1亿元人民币，短期债务压力也比较小，但未来将要承担逐年上涨的到期债务。
万科总规模为430.92亿元人民币的待还债券中，在2019年需要偿还至少189亿的到期债券本金。不过，分析人士指出，万科并不差钱，而且可以随时在债券市场融到钱。
王卫认为，因为房企拿地变得更加谨慎，房企发债主要用于“借旧还新”，因此预计2019年房企的整体发债规模会与2018年持平，甚至有所萎缩。当然，这还取决于政策和经济走向。
“经历过2018年的数个违约事件后，投资者更聪明了，基本面差的公司在市场上融资变得很困难，即便能融到钱也要付出非常高的代价，财务会越来越困难。”王卫认为，不排除今年仍会有内地房企违约。
1月17日，内房股佳源国际股价“闪崩”，并拖累内地房地产板块市值蒸发逾千亿，导火索正是债务违约担忧。佳源国际之后声明称，暴跌系大股东部分股票做了抵押融资，未及时补仓而被强制平仓所致，但声明发布后，其股价再度暴跌，该公司已于1月22日下午1点申请停牌。
为了缓解流动性压力，也有房企选择“断臂求生”，轻装上阵。泛海控股1月21日宣布，拟通过转让项目公司股权的方式，以约148.87亿元人民币(含冲抵债务)将所属公司名下的北京泛海国际居住区1号地块和上海董家渡项目出让给融创地产。
机构投资意愿升温
与2018年度四季度相比，今年1月份涉房企业发行债券的利率已经有所下行，但仍处于较高水平。
以内地房企发行的美元债为例，已发行的23只债券中，除了力高地产发行的1年期优先票据票息率高达13.5%、正荣地产发行的1年期优先票据票息率为10.5%外，其余债券的票息率都在10%以下。
王卫指出，债券发行利率整体呈现下行趋势，与近期境内外融资环境均有所改善有关。
近期地方两会陆续召开， “一城一策”成为2019年各地房地产调控的一大关键词，也从微观层面印证了市场预期。
此外，王卫指出，1月份是投资机构布局的重要时期，债券集中到期也意味着投资机构的资金陆续回到账上，他们也是要做投资的，即便债券收益率有所下行，但仍处于相对高位，大部分地产类债券的收益率都超过6%，相比股票市场仍具有吸引力。
据了解，由于机构投资债券的意愿提升，房企发债的认购情况也较2018年明显好转。
