2019年的杭州楼市，经历了春节后的火爆、调控的加码、预期的回稳、市场的分化，逐渐走向供需平稳。那么进入2020年，杭州楼市又将何去何从?
由于前两年杭州的土地供应量位居全国前列，当这些土地转化成房源，2020年的房源供应量相当充足，再加上调控措施短期内不会退出，而双限土地限定了房价，全年很有可能走出一条平稳的曲线。
杭州房地产调控
将保持连续性稳定性
因城施策，一城一策，有的城市在放松调控，那么杭州呢?
在1月7日召开的浙江省住房和城乡建设工作会议上，2020年的主要任务中，第一条就是聚焦“房住不炒”，着力保持房地产市场平稳健康发展。
建设厅强调了“长期”二字——“长期坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’和不作为短期刺激经济增长手段的定位，狠抓房地产调控不动摇，保持政策连续性稳定性。全面落实因城施策和稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。压实房地产平稳发展城市主体责任，杭州、宁波要严格实施‘一城一策’方案，其他9个城市要加快推进。要尽快出台我省落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的实施办法及评价考核措施，常态化开展‘月监测、季评价、年考核’工作。”
这也意味着，杭州的房地产调控将保持连续性、稳定性，对于楼市的影响也是保持稳定。
双限地透露杭州板块房价
今年相比去年持平或微涨
地价向来是判断未来房价的依据之一。不过，随着去年6月底“双限”土拍新政出炉，未来新房售价自地块出让时就已被锁定，无须像过去那样进行推测。也就是说，只要读懂地块出让时设置的新房限价，未来房价走势也就一目了然。
去年杭州市区(含富阳、临安，下同)共出让48宗“双限”地块，几乎涵盖楼市的各个板块。其中望江新城、江河汇作为房价的第一梯队，限价都为6.98万元/m2(含精装)，与目前同板块标杆楼盘的售价持平。滨江区政府、钱江世纪城、三塘等板块出让的地块，新房限价被摁在5万元/m2(含精装)以下。金沙湖、桃源、运河新城等板块，新房限价“3万+”。萧山、富阳、临安等远郊板块，新房限价主要集中在“2万+”。
据钱江晚报购房宝数据显示，大多数板块中，今年出让的地块新房限价与当前在售楼盘销售价格持平。即便是像钱江世纪城这样的当红板块，限价也依然没有突破5万元/m2。
当然，也有部分板块的新房限价有了突破，主要集中在运河新城、滨江核心区、青山湖科技城、富阳核心区等。比如滨江西兴单元地块4.92万元/m2(含精装)的新房限价，比在售的晓风印月提高了2000元/m2左右，涨幅不到5%。
相对而言部分远郊地块的限价突破尺度更大一些，但开盘后能否贴着限价卖也是个未知数，且体量不大，对房价的总体影响有限。
也就是说，“双限”地块已明白无误地透露了今年杭州房价的底牌。主城区核心区域的房价将持平，部分远郊板块房价将实现微涨。这些微涨板块，往往存在较大的规划利好，或者板块价值进入爆发期，不妨作为购房的参考。
150个纯新盘待开
今年不用担心买不到房
过去三年，杭州每年的土地出让金总额都在2000亿元以上，这在全国绝无仅有。连续三年充足的土地供应，使得杭州楼市的供应量充足。
据钱江晚报购房宝数据显示，目前杭州市区共有150个左右的涉宅项目尚未首开，也就是人们常说的纯新盘。剔除商业、公租房、自持等，住宅部分的可售建筑面积高达1417万m2左右。虽说这些项目的所有房源不可能在今年全部入市，但由于限价并未出现松动迹象，且其中有48个项目属于去年出让的“双限”地块，早开晚开都是一个价，出于资金成本的考虑，加速推盘将会成为开发商的共识。
1417万m2到底意味着什么?若以过去三年杭州市区商品住宅成交套均面积(约118m2)来计算，这些即将入市的纯新盘将带来12万套左右的住宅房源。去年杭州卖出10.4万套住宅，以此计算，这些储备房源可卖14个月。
此外，市场上还有大量可售房源。去年首开的楼盘，今年还会不断加推，进一步推高供应量。20个现房销售项目，预计有一大半将会在今年首开并完成销售，带来上万套可售房源量。目前杭州市区可售商品住宅已接近4万套，鉴于潜在供应量充足，今年的住宅库存量将稳中有升。
随着价格倒挂严重的“红盘”越卖越少，今年杭州新房与二手房价格体系也将逐步趋近。这就意味着今年的购房者中，投资客的比例将会进一步降低。在房源总量充裕的情况下，买房难度也将大大下降，而这也将有助于市场进一步趋向平稳。
人口流入支撑市场
自住需求占主导
在房源供应充足的市场环境下，大涨的可能性已微乎其微，那么大跌呢?对于杭州这样的城市，可能性也不大。
去年，杭州市区商品房成交138400套，显示了旺盛的需求量。考虑到人才不断流入，常住人口不断增加，潜在购房需求不断增长。即便今年杭州楼市的投资需求进一步下降，但首次置业及改善置业的需求将与人口总量同步增长。
相比新房市场，二手房市场的自住需求比例更高一些。去年原本属于淡季的年底市场，成交量却不跌反升。这也意味着，杭州楼市拥有稳定的自住需求，而这也正是楼市未来健康发展的关键因素。
