日前，国家高层重磅发声，房地产新发展模式再次被提及。对此，中信证券发研指出，新发展模式下，对于满足新市民居住需求、城市空间服务业务等持有运营和服务业务值得关注。在笔者看来，目前的市场环境或为物管行业提供了重要的支持与指引方向，有助于推动优质物企加速成长。

而在步入 3 月港股财报披露期，各家物企纷纷交出亮眼答卷之际，笔者也注意到了一家正处于高质量发展期的优质物企合景悠活 ( 3913.HK ) 。

3 月 29 日，合景悠活 ( 3913.HK ) 发布了 2021 年年度业绩公告，公司规模与业绩增速位居行业前列，高速增长的经营指标与公司当前的估值形成了强烈反差。不妨就此来看看合景悠活的增长底色如何，其是否有机会成为价值之选。

核心指标增速亮眼，成长性、战略力均被低估

纵览这份财报，最直观的感受就是快增长、高质量。在多轮驱动的战略指导下，合景悠活业务规模实现稳健扩张，截至 2021 年 12 月 31 日，合景悠活在管面积达到 2.06 亿平米，同比增长 395%，顺利达成了之前设定的目标；合约面积达到 2.78 亿平米，同比增长 420%。

对比 2020 年底合景悠活约 4,200 万平方米的在管面积，不难发现合景悠活的成长动能十分充足。结合公司管理层 2020 年提出的经营规划来看：2021 年实现 2 亿左右的整体规模目标，并预计公司未来三年会实现超过 8 倍的规模增长，可见合景悠活已超额兑现了部分发展目标，正按规划有条不紊地行驶在发展快车道上，未来发展前景可期。

同时注意到，对于扩大业务规模，合景悠活并不盲目，而是十分注重规模与效益的平衡，持续夯实高质量、稳增长的坚实底座。

报告期内，合景悠活持续提升的运营效率，管理费用占收入比逐年递减至 10.2%，且住宅及非住第三方物管费收取率分别提升至 90.5% 及 99% 的水平，助推业绩高质增长。

截至 2021 年年末，合景悠活实现营收约 32.55 亿元，同比增长 114.6%；净利润约 6.84 亿元，同比增长 111.4%；毛利润约 12.26 亿元，同比增长 92.0%；毛利率达约 37.7%，释放业绩快速增长、盈利能力出色的积极信号。

此外，合景悠活期内录得现金及其等价物共计 12.34 亿元，充沛的经营活动现金流将为未来扩张提供了良好保障。

总的来说，从这份年报中可以看出，合景悠活在过去的一年里再度实现了业绩的稳健增长，多项财务指标表现优异，同时多措并举兼顾经营效益与经营质量，展现出了高质量、快增长的良好态势。

进击的全业态智慧服务运营商，多维度向上打开成长天花板

进一步来看，合景悠活为什么能保持如此强劲的增长？其增长的可持续性有如何呢？经过梳理，笔者认为可以从以下几个方面来寻因。

1）以成熟的市场化运作助力规模加冕，独立性进一步凸显

合景悠活的市场化拓展能力强，运营独立性高。这也意味着，在地产开发投资增速放缓的背景下，合景悠活已经形成了不过于依赖开发商的核心竞争优势，为营收的稳定性确定性提供强力保证。

报告期内，合景悠活集中发力第三方外拓，锚定一二线城市的高质量项目，交出了约 2,000 万平方米的靓丽成绩单，总计成功外拓了包含了政府物业、学校、医院及公共物业等多种业态在内的 272 个项目。截至 2021 年末，公司在管面积和合约面积中来自第三方的比例高达 88%。

另据中指研究院数据统计，2021 年，合景悠活的新增合约面积和并购面积分别位列第 7 名和第 3 名，再次印证了合景悠活正凭借多种渠道加快规模扩张，不断斩获发展先机，实现跨越式发展。